【摘要】受房地产市场等各种因素影响，当前法拍房“流拍”概率较大，据中指法拍数据库监测，2024年上半年全国法拍市场挂拍住宅类拍品18.4万套，成交5.3万套，成交率不到3成。住房公积金贷款以借款人所购住房为抵押物，抵押物处置是贷款安全的最后一道防线，各地公积金管理机构在逾期贷款诉讼执行阶段，抵押物流拍致使贷款损失的风险增加，研究抵押物“流拍”的成因及对策，对于贷款风险防控具有十分重要的现实意义。

一、抵押物处置情形及程序

（一）处置情形。一般来说，公积金贷款连续逾期3期以上或累计逾期6以上，公积金管理机构在穷尽一切合理的催收手段后，仍然不能收回的，需要向审判机关提起民事诉讼，以确保债权实现。胜诉后进入执行阶段的逾期贷款，如借款人（含共同借款）人无其他可执行的现金，或执行现金后不能全部追回逾期贷款的，则需要进入抵押物拍卖程序，通过抵押权变现实现收回贷款本息。进入法院拍卖程序的抵押物（住房）简称“法拍房”，拍卖所得价款优先用于归还诉讼标的，包括应还贷款本金、利息、诉讼费用等。

（二）处置程序。住房公积金抵押物处置一般经历拍卖、以物抵债和变卖等流程。

拍卖流程：（1）法院查封抵押房产；（2）法院委托评估机构通过网络询价、定向询价等方式对抵押房产价值进行评估，当事人对评估结果有异议可以请求复议。（3）法院在拍卖平台上（实务中常用的是淘宝网和京东网）进行拍卖，一拍起拍价不得低于评估确定价格处置参考价的70%。实践中，借贷双方可以协商确定拍卖保留价，若无法商定，法院一般按照评估价作为起拍价，一拍流拍后进行二拍，再行拍卖时，保留价可以酌情降低，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

以物抵债或变卖：二拍流拍后,法院将问询申请执行人（公积金管理机构）是否接受以物抵债，如接受，法院依程序裁定并送达以物抵债裁定，标的物的所有权从裁定送达时起转移给接受抵债物的债权人；申请执行人（公积金管理机构）不同意抵债的可以进行房产变卖，变卖的价格一般和二拍的价格一致，变卖未成功的，法院将该房产退还给被执行人。

二、抵押物流拍的原因及影响

（一）抵押物流拍的原因。抵押物流拍主要有三个方面的原因，一是市场因素。住房贷款大多为长期贷款，跨越多个市场周期，法拍房的拍卖价根据市场行情确定，可能超越购房人心理预期。同时，在房地产市场下行周期可供购房人选择的房源一手房源和二手房源通常较多，部分房源还可以通过议价达成。因此，同等价格下购房人一般不会将法拍房作为首选。以作者所在城市为例，近5年来当地公积金中心申请处置抵押物11套，拍卖成交仅2套，成交率不到20%，主要原因一是价格偏高。法院出于保护债务人权益，抵押物起拍价格基本为评估价，其单价接近、甚至略高于同期部分预售商品房或二手房，性价比较低。二是交房困难。相对新建住房、二手房，购买法拍房最大的问题是存在无法顺利交房的风险，比如：抵押房产已设定租赁权，原业主因拖欠高额物业、供暖、水电费用存在纠纷等等，因此，绝大部分购房人对法拍房“避之不及”，更加愿意购买无纠纷的二手房或新建商品房，仅少数人持有“捡漏”心理，但依然对法拍房能否正常办理过户存有疑虑，这也是法拍房流拍原因之一。三是其他因素。抵押物流拍还涉及多方面问题，如借款人死亡，其遗产继承人应当以其继承的遗产为限为被继承人偿还债务，但在实际操作中，继承人虽然继承了遗产，但无实际还款能力且拒绝降价变卖抵押物，法院在执行过程中需要兼顾被执行人权益，债权人申请降价要求难以实现，抵押物流拍概率较大。

（二）抵押物流拍的影响。抵押物流拍，最为直观的影响是造成不良贷款。从公积金逾期贷款的成因看，需要拍卖抵押物的逾期贷款，借款人家庭通常有以下一个或几个方面的问题：一是存在因病因灾、失业等家庭变故导致还款能力下降；二是借款人死亡或被宣告死亡，无继承人（受遗赠人），或有继承人（受遗赠人）但继承人（受遗赠人）无意代偿贷款；三是在特定情形下所购住房价值严重下滑，借款人主观上不愿继续偿还贷款。因此，这类贷款按常规的催收收回的可能性较小，一旦抵押物流拍，则较大可能形成不良贷款，造成贷款损失。

三、如何最大限度化解抵押物流拍的风险

探索化解处置抵押物流拍后所带来的风险隐患，可以从机制建立、制度完善及流程优化等几个方面着手。

（一）争取当地人民法院支持。抵押物在进入拍卖程序前，公积金中心应当与人民法院加强沟通对接，基于市场真实情况上向人民法院争取支持，在选择第三方评估公司进场评估时，优先考虑当地评估公司，此举有利于评估公司可以根据当地市场行情合理给出评估意见，防止出现虚高评估价。进入拍卖时，还可以根据工作需要向法院提出降价申请，尽量争取能够在拍卖环节足额收回贷款本息。

（二）促成借款人主动处置抵押物。抵押物流拍后，公积金中心仍要加强对借款人跟踪及对市场分析，一旦出现合适机会，及时向人民法院提出再次拍卖申请，尽快实现抵押物变现，同时鼓励借款人主动处置抵押物，避免再次增加司法成本，在以往一些案件中，执行终本后，借款人主动找到案外人购买抵押物，公积金中心应积极配合处置，借款人结清名下债务后及时向法院申请解封，配合做好抵押注销工作即可。在平时催收中，如发现借款人有断供风险时，也可向借款人了解有无处置抵押物意向，善意提醒借款人提前处置抵押物，避免后期司法影响。

（三）推进公积金“法拍贷”实施。如何让存有“捡漏”心理的购房人主动接收法拍房，最为关键一点为解决购房资金压力问题，众所周知，法拍房需一次性付清所有款项后法院才会出具相应的裁判文书，能否办理抵押则是公积金贷款最为紧要的环节，公积金中心可与人民法院共同针对法拍房贷款研究出台细化规则，打通两个部门之间政策堵点，允许买受人以公积金贷款方式支付购房款，从而促成公积金贷款抵押房产拍卖成交。

（四）探索“以物抵债”操作机制。当前，并无明确规定公积金管理机构在抵押物流拍后可以接受以物抵债，而金融机构目前不仅可以接受以物抵债，并就抵债的不动产可减免一定税费，一定程度上有效防范金融风险。公积金管理机构可否借鉴金融部门探索建立“以物抵债”机制、打通抵债程序，允许二拍后接受一部分较为优质的抵押物。

（五）探索简化呆账贷款核销制度。根据《财政部关于住房公积金财务管理补充规定的通知》（财综字〔1999〕149号）规定，各地均建立了贷款风险准备金制度，但由于现行的住房公积金呆账核销制度过于严格，呆账审批权限过高、流程复杂繁琐、问责机制不明多方面影响使用风险准备金，各地使用贷款风险准备金核销呆账贷款几乎可以忽略不计，因此，急需从制度上推进住房公积金贷款呆账核销条件及流程的简化。