住房公积金制度诞生于国家住房制度改革初期，是国家住房保障体系的重要一环，随着社会经济发展，住房公积金管理和服务也发生了深刻变化，但仍以《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）为根本准则。作为住房公积金从业人员，新时代推进住房公积金管理和服务向更高质量发展，必须深入领会《条例》，把握十个方面的逻辑关系。

一、城市人民政府、住房公积金管理委员会与住房公积金管理中心的关系

《条例》第四条明确了“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督”的住房公积金管理原则。从《条例》明确的职责定位、住房公积金管理委员会（以下简称管委会）结构和住房公积金管理中心（以下简称管理中心）机构性质看，城市人民政府、管委会与管理中心之间是领导和被领导的关系。从职责定位看：管委会是决策机构，负责制定城市住房公积金具体管理办法；管理中心是住房公积金制度的执行部门，负责管委会决策的执行，具体开展住房公积金管理和服务工作。从管委会结构看：管委会成员中，按照3个1/3的原则，人民政府负责人和建设、财政、人民银行等有关部门负责人以及有关专家占1/3，管委会主任一般由城市人民政府领导担任，可以有效贯彻政府宏观管理要求。从管理中心机构性质看：管理中心是直属于城市人民政府的事业单位，其党委（党组）和领导班子成员由城市党委、政府任命，能够体现政府集中管理意志和城市宏观政策导向。

住房公积金实行市区城市统一管理原则，每个设区城市只设立一个管委会和一个管理中心，县级城市不设管委会和管理中心，住房公积金具体管理措施必须且只能由设区城市管委会审议决定，一些县级政府或其他单位对住房公积金作出的规定，如与设区城市管委会、管理中心印发的有关规定相冲突，应视为无效。这种统一决策机制的目的就是保证同一设区城市在政策执行上一致，以确保制度公平性和可操作性。

二、管理中心与省级监管部门的关系

《条例》第七条明确“国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门、中国人民银行拟定住房公积金政策，并监督执行。省、自治区人民政府建设行政主管部门会同同级财政部门以及中国人民银行分支机构，负责本行政区域内住房公积金管理法规、政策执行情况的监督。”按本条所述，住房城乡建设部是全国住房公积金政策制定的牵头部门，对全国住房公积金工作负责；省级住房城乡建设厅是本省住房公积金监督管理部门，上对住房城乡建设部负责，下对各地管委会、管理中心工作进行监督指导；各设区城市管委会、管理中心负责辖区内住房公积金管理，接受省住房城乡建设厅的监督。从这个角度看，省级监管部门与城市管委会、管理中心之间既是监督和被监督的关系，也有领导与被领导的关系。

实际工作中，由于各设区城市经济发展水平和具体情况不尽相同，需要因城施策，省级监管部门一般不制定住房公积金具体规定，领导和监督作用主要通过对管委会决策事项的备案审查和定期督查、业务指导等方式进行，从而确保各地住房公积金管理在制度框架内运行。

三、管理中心与受委托银行的关系

住房公积金具有较强的金融属性，但管理中心不是金融机构，不能直接从事金融业务，相关金融业务必须委托商业银行进行。《条例》第十二条规定，住房公积金管理中心应当委托受委托银行办理住房公积金的贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。本条明确了管理中心与受委托银行之间是委托与受委托的关系，这种委托关系需要通过签订协议以法律文书的方式予以确定。现行管理体制下，管理中心与受委托银行之间的合作关系仍然是公积金制度运行的关键环节。

管理中心与受委托银行之间的合作机制各地不尽相同，从实际情况看，普遍存在一些需要改进的问题。一是受委托银行在公积金信息化建设上的义务承担不够。从委托关系角度，受委托银行承办委托业务，必须具备办理业务所需的软硬件设施，但实践中受委托银行在公积金信息化建设上参与不够，当前多数城市均由管理中心自建信息系统，受各地政府财力和重视程度、管理中心专业水平等因素的影响，各地信息化水平存在较大差距。二是受委托银行的确定规则有待规范完善。实践中各地受委托银行一般由管委会直接指定，也有部分城市通过招标方式确定，管理中心在受委托银行的确定上主导性较强，一定程度上有利于实现管理思想，但在具体工作中，由于没有统一规范的规则，客观上存在一定的随意性。三是委托业务模式制约了公积金业务推广。比如，在实践中，一些受委托银行在自身利益驱动下，主观和客观上都存在向缴存人推销本行住房贷款的可能，导致公积金贷款的政策作用被削弱。四是委托业务质量参差不齐。受管理中心人员不足的影响，多数管理中心仍需要将主要业务委托银行办理，银行工作人员绩效不受管理中心约束，导致其业务能力提升的积极性不高，影响业务办理质量。五是存款分配制度不健全。虽然公积金存款的分配主要以业务需求为原则，但由于没有规范统一的存款分配制度，各地在存款分配上存在一定的随意性，造成银行间无序竞争。

总的来看，如何改进和完善管理中心与受委托银行的合作机制，应当成为公积金制度改革需要深入研究的课题。

四、各地管理中心之间的关系

《条例》第九条规定，各地管委会负责制定和调整住房公积金具体管理措施、拟定住房公积金的具体缴存比例、确定住房公积金的最高贷款额度等。从本条看，制度设计之初，各地管理中心之间是不存在横向内在关系的，主要是由于不同城市的社会经济发展水平等情况千差万别，若全国执行统一的管理措施，难以保证制度的公平性、科学性，不利于发挥住房公积金制度作用。近年来，住房城乡建设部大力推进异地公积金业务，各地管理中心在多项业务的跨省通办、异地转移接续、异地贷款等方面相互协作，形成了一定的联系，但区别于国有银行的全国统一管理模式，各地管理中心分属不同的管理体系，在人、财、物方面没有具体联系，相互之间较难形成有效合力，如：异地贷款出现逾期时，对借款人缴存地公积金余额的处置往往不能顺利进行，跨省通办各地在执行上也有差异等。近年来一些地方在不同城市间推行一体化管理，也是由各地城市人民政府、管委会共商形成的一种合作机制，是有效的尝试，但并未突破“因城施策”的住房公积金决策制度。

五、管理中心与房开企业的贷款合作关系

向缴存人发放购房贷款，是住房公积金制度作用发挥的一个重要环节。在现行预售与现售并行的住房销售机制下，管理中心需要与房开企业建立有效的合作关系，主要是为了确保贷款业务有序开展，同时防范贷款风险。管理中心作为贷款发放机构，为缴存人办理的住房贷款，按规定应划入售房企业资金监管账户；售房企业作为缴存人贷款用途的交易对象，收取贷款资金作为住房销售收入，必须保障住房按期交付购房人；购房人获得公积金贷款，与管理中心形成借贷关系，与房开企业形成买卖关系。

为确保贷款业务有序开展，同时防范贷款风险，管理中心在审查预售商品住房贷款时，首先要考虑房开企业按时交付住房，以确保抵押权的实现，同时防范到期不能交付造成的贷款“断供”问题，因此在项目准入前需要进行充分的调查，包括企业资质、征信，项目建设进度等，项目准入后需要与房开企业签订阶段性担保协议。

应当指出的是，具体实践中，预售项目建设大量资金需要以期房销售资金为补充，能否按期交付涉及投资进度、住房销售、资金监管、企业自身经营等多方面的问题，单纯以“项目封顶方可发放贷款”防范贷款风险已不再具有必要性，管理中心与房开企业建立合作机制的主要出发点是基于预售制度下的风险防控，而住房预售制度的改革是较为复杂的综合性问题，是国家顶层设计需要考虑的。在现行预售机制下，管理中心目前仍然需要加强项目准入审查、落实开发企业阶段性担保责任、强化跟踪管理。

六、管理中心与缴存单位及其职工的关系

从《条例》有关规定看，管理中心与缴存单位及其职工之间既是管理与被管理的关系，更是服务机构与服务对象的关系。缴存单位及其职工是住房公积金缴存主体，应当依法履行缴存住房公积金的义务；管理中心负有监督单位和职工依法履行义务的职责，同时为缴存单位、缴存职工提供住房公积金服务，具体为单位和职工办理缴存、提取、贷款等业务。

为确保管理到位，《条例》赋予管理中心相关的管理职责，包括第三十七条规定“违反本条例的规定，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处1万元以上5万元以下的罚款。”第三十八条规定“违反本条例的规定，单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期缴存；逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行。”各地依据《条例》开展的住房公积金行政执法，既是履行《条例》赋予的职责，也是保障缴存职工合法权益的必要路径。

按照《条例》和管委会决策，为缴存单位提供开户、缴存等服务，为缴存职工提供提取和贷款等服务，是管理中心的法定职责。近几年来，随着各地服务改革的不断深入，各地管理中心坚持以人为本，以高效便捷为导向，着力提升人员队伍素质，依托信息化建设，公积金行业服务水平大幅提高，社会各界广泛好评。但随着中国式现代化的加速推进，公积金服务应当在不变的服务宗旨下积极变化，运用大数据、区块链、AI等新兴技术，追求更高的服务目标。

七、住房公积金缴存与使用的关系

缴存与使用是住房公积金工作的两个基本面，是公积金制度的核心，两者不可分割。《条例》规定，住房公积金是长期住房储金，归职工个人所有，按国家规定结息，在职工因退休、死亡、长期失业等情形不再履行缴存义务的情况下，应当予以返还，因此具有工资性质。《条例》对在职职工使用住房公积金有明确的强制性规定，即仅用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房或偿还购房贷款本息，使用途径包括提取、办理低息贷款两种，其中：提取本人账户余额实际是返还的性质，但提取额度仅限于住房实际消费；贷款使用一般远高于职工个人账户资金，贷款资金源于所在城市全体缴存人账户余额形成的“资金池”。因此，缴存是使用的基础和前提，使用是缴存的目的和归宿，管理中心的一切工作都必须围绕这两个关键点进行。

衡量缴存与使用平衡性的主要指标为个贷率，个贷率过高或过低则证明缴存使用的平衡不足。其中：个贷率过高表明流动性不足，表现为缴存资金不能充分满足使用需求，产生的原因有多种因素，包括职工住房消费需求大、使用条件过于宽松等，也可能是缴存推进不力造成资金积累不够；个贷率过低则流动性过剩，表现为大量资金沉淀，公积金使用不充分，一般原因是房地产市场疲软造成职工使用需求不够，也可能是城市使用政策过于严格。管委会、管理中心在政策制定和执行的过程中必须把握好缴存与使用的关系，关注个贷率表现，缴存方面要按照“应缴尽缴”的目标履行催建、催缴职责，推进资金积累；使用政策要紧扣本地实际，确保“应提尽提”“应贷尽贷”，缴存、使用双向发力是体现住房公积金制度优势的关键所在，也是住房公积金制度生命力的关键所在。

八、住房公积金制度与房地产市场的关系

九十年代我国推行住房制度改革，根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。朱镕基同志在1995年全国房改经验交流会上还提到，住房公积金的使用和管理是房改的中心环节，关系到整个房改工作的成败。因此，住房公积金制度建立之日起就与房地产市场密不可分，当前我国住房商品化、社会化已经基本实现，形成了基于供需关系的房地产市场，而通过三十多年的运用，大部分城市公积金贷款的市场占比远在30%以上，在房地产市场中的表现强劲，因此，公积金制度“促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平”的职能定位将长期不变。

当前，房地产市场仍然是中国经济发展的重要一环，涉及建材建筑等多个行业，对经济发展和就业都有较大的影响。科学合理的住房公积金使用政策，在房地产市场发展中具有较强的杠杆作用：宽松的公积金使用政策有利于激发市场消费活力，在市场疲软时应用，有利于扩大内需；适当收紧使用政策，对于抑制房地产市场过热也有明显作用。因此，各地在房地产市场发生深刻变化的当下，更要关注公积金政策的作用，充分运用公积金政策工具箱，平衡房地产市场供需两端，促进房地产业平稳健康发展，保障缴存人刚性和改善性住房需求。

九、保刚需、促发展与风险防控的关系

保刚需、促发展是住房公积金制度的出发点和落脚点，防风险是保障公积金制度有效运行的必然要求，两者必须同步推进，不可偏废。

第一，住房刚需是实现人民群众安居梦的根本，也是城市房地产市场的基本盘，住房公积金制度以保障群众住房刚需为根本目的，必须将保刚需作为最主要任务。同时，保刚需有利于促进住房消费，也是社会经济协调发展的必然要求。

第二，住房公积金虽然是政策性制度，但其金融属性决定的各种风险存在于工作的全过程，风险防控也将贯穿于工作的全过程，包括骗提风险、贷款逾期风险等业务性风险，也包括公积金领域客观存在的廉政风险，风险防控不力将影响公积金制度运行，甚至影响社会对公积金制度的信心。

因此，住房公积金事业高质量发展，必须把握好“保刚需、促发展、防风险”三者的关系，在保障群众住房刚需和改善性住房需求的基础上，重点防控业务风险、资金风险和廉政风险等，确保住房保障作用充分发挥。

十、管理与服务的关系

管理和服务有机统一、高效运转，是保障住房公积金制度可持续发展的根本要求。服务中存在的问题，能够反映出管理上的漏洞，为管理水平的提升提供方向，而管理水平的提升必然带动服务质量的提高，管理中心要准确把握管理和服务的辩证统一关系，通过二者的相互作用提高履职能力。一方面，要以严格的管理保障保证高质量服务。住房公积金制度的科学性和公平性最终体现在规范的操作和严格的执行上，需要通过构建业务管理、内部管理、资金管理以及人员管理体系，打造高素质工作队伍、高效率运转机制，确保各项住房公积金政策落实到位，从而为缴存人提供更高效便捷规范的住房公积金服务。另一方面，要以服务质效衡量管理水平。住房公积金服务好不好，要看咨询答复准确率、及时性，也要看业务办理的便捷度、顺畅感，最终体现在群众是否满意上，管理中心要把服务好不好作为衡量管理水平的标尺，提升政策制度水平、从业人员素质，在硬件设施、资金保障、问题解决效率等方面不断追求更高水平。